Sí, existe una forma de obtener dinero de tu casa sin venderla ni dejar de vivir en ella: la hipoteca inversa. Es un préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual que, según el Banco de España, va dirigido a personas mayores de 65 años, y que la Ley 41/2007 extiende también a personas afectadas de dependencia o con discapacidad reconocida. La entidad te paga una renta o un capital, sigues siendo propietario y la deuda solo se reclama cuando fallece el titular (o el último beneficiario, si así se pacta). Sirve para pagar cuidados, pero tiene riesgos reales para los herederos, así que conviene entenderla bien antes de firmar.
Lo esencial en 30 segundos
- La hipoteca inversa es un préstamo, no una ayuda pública: la deuda y los intereses crecen mientras cobras y se reclaman al fallecer el titular.
- Pueden pedirla personas de 65 años o más, personas afectadas de dependencia y personas con discapacidad reconocida (el Banco de España cita un grado igual o superior al 33%), siempre sobre su vivienda habitual.
- Puedes cobrar mediante disposiciones periódicas o únicas, y la deuda solo es exigible al fallecer el prestatario o, si se pacta, el último beneficiario.
- Tus herederos pueden pagar y quedarse con la casa, o no pagar: en ese caso el acreedor solo cobra hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
- La entidad debe ofrecerte asesoramiento independiente antes de contratar, y el notario verifica que lo has recibido.
En este artículo
- ¿Qué es una hipoteca inversa y en qué se diferencia de vender la casa?
- ¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?
- ¿Cómo se cobra el dinero y cuándo hay que devolverlo?
- ¿Qué pasa con tus hijos cuando faltes?
- ¿Cuánto cuesta contratarla?
- ¿Tributan las cantidades que cobras?
- ¿Qué alternativas hay?
- Matices y errores frecuentes
- Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca inversa y en qué se diferencia de vender la casa?
Una hipoteca inversa es un préstamo garantizado con tu vivienda en el que, en lugar de pagar tú cuotas al banco, es el banco quien te paga a ti. El Banco de España la describe como un préstamo hipotecario dirigido a mayores de 65 años en el que el titular recibe dinero a cambio de su vivienda, que sigue siendo suya y que puede usar hasta su fallecimiento. La diferencia con una venta es clara: no transmites la propiedad, no te mudas y no pierdes el derecho a vivir en casa. La contrapartida es que la deuda, con sus intereses, se va acumulando y se liquida más adelante.
Para una familia que cuida a un mayor en casa, esta fórmula puede convertirse en una fuente de ingresos para pagar a una cuidadora, adaptar el baño o cubrir el copago de un centro de día. Pero no es una ayuda ni una prestación pública: es deuda. Tampoco sustituye al reconocimiento de la dependencia, que sigue siendo el camino para acceder a los servicios y prestaciones del sistema público.
¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?
La regulación está en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (BOE-A-2007-21086). Estos son los requisitos que recoge, junto con lo que añade el Banco de España:
| Requisito | Qué dice la norma o el Banco de España |
|---|---|
| Edad o situación | El solicitante y los beneficiarios que designe deben tener 65 años o más, estar afectados de dependencia o tener reconocido un grado de discapacidad (el Banco de España cita un grado igual o superior al 33%). |
| Vivienda | Debe ser un inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante. |
| Tasación y seguro | La vivienda debe estar tasada y asegurada contra daños. |
| Quién la concede | Entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito y entidades aseguradoras autorizadas para operar en España. |
| Asesoramiento | La entidad debe ofrecer asesoramiento independiente antes de contratar. |
Hay dos matices. Primero, la ley habla de personas “afectadas de dependencia” sin concretar un grado en el texto que hemos consultado, así que si tu familiar es menor de 65 años conviene preguntar a la entidad qué documento acepta como prueba. Segundo, la hipoteca debe recaer sobre la vivienda habitual: una segunda residencia o un piso que tengas alquilado no cumplen ese requisito.
¿Cómo se cobra el dinero y cuándo hay que devolverlo?
El texto legal permite que dispongas del importe mediante disposiciones periódicas o únicas. En la práctica, según el Banco de España, lo habitual es cobrar una renta mensual, y su cuantía depende del valor de la vivienda y de si eliges recibirla durante un periodo determinado o de forma vitalicia.
La devolución funciona al revés que en una hipoteca normal. La deuda solo es exigible, y la garantía solo se puede ejecutar, cuando fallece el prestatario o, si así se pacta en el contrato, cuando fallece el último de los beneficiarios. Mientras tanto, los intereses no se pagan: se suman a la deuda, que crece con el tiempo.
Esto tiene una consecuencia práctica para las parejas. Si en la casa viven los dos miembros de la pareja y solo uno firma como prestatario, pregunta si se puede designar al otro como beneficiario y pactar que el vencimiento llegue con el fallecimiento del último, para que el superviviente no tenga que afrontar la deuda mientras sigue viviendo allí.
¿Qué pasa con tus hijos cuando faltes?
Es la duda que más preocupa a las familias. Según el Banco de España, los herederos reciben la propiedad y también la deuda, y tienen dos caminos: quedarse con la vivienda pagando lo que se debe, o venderla y usar el importe para saldar el préstamo. La ley añade una protección importante.
- Pagar y quedarse con la casa. Los herederos pueden cancelar el préstamo dentro del plazo estipulado pagando la deuda vencida con intereses, sin que el acreedor pueda exigirles compensación alguna por la cancelación (apartado 5 de la disposición adicional primera). Si no tienen liquidez, el Banco de España indica que pueden financiarse con una hipoteca normal sobre la vivienda.
- Vender la vivienda. Con el importe de la venta se salda la deuda. Si no basta, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.
- No pagar. Si los herederos deciden no reembolsar, el acreedor solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia (apartado 6). El límite, por tanto, es el valor de lo heredado.
Aun así, lee con calma la ficha precontractual: el Banco de España advierte de que en algunos modelos el cliente responde con sus bienes presentes y futuros “si ha lugar”, y conviene saber qué figura exactamente en tu contrato.
¿Cuánto cuesta contratarla?
La guía del Banco de España no incluye tipos de interés ni importes de gastos, y los tipos los fija cada entidad, así que no podemos darte una cifra de coste total. Lo que sí está recogido son los conceptos que intervienen y algunas reglas que los limitan:
| Concepto | Qué recoge la guía del Banco de España |
|---|---|
| Tasación | La realiza una sociedad de tasación registrada en el Banco de España. Puedes presentar la de un tasador homologado, que es válida durante seis meses. |
| Notaría | Las escrituras de constitución, subrogación, novación y cancelación están exentas de la cuota gradual de actos jurídicos documentados. Los honorarios se calculan como documentos sin cuantía. |
| Registro | Los honorarios de inscripción se calculan sobre el capital pendiente, con una reducción del 90%. |
| Seguro | La vivienda debe asegurarse contra daños. Si se contrata un seguro de rentas vitalicias diferidas, su coste depende de la edad y la salud del solicitante. |
| Tipo de interés | Puede ser fijo, variable o variable limitado, expresado como índice de referencia más diferencial. |
Pide siempre la oferta vinculante y compárala con la de varias entidades. El tipo de interés pesa mucho porque se aplica a una deuda que nadie amortiza durante años y que se capitaliza.
¿Tributan las cantidades que cobras?
El Banco de España indica que las rentas de una hipoteca inversa no tributan en el IRPF como rendimiento, al tratarse de un préstamo. Cuando se combina con un seguro de rentas vitalicias diferidas, la guía menciona un tratamiento propio: a partir de los 70 años se considera rendimiento el 8% de la renta. La propia guía advierte de que no analiza la fiscalidad en detalle, así que antes de firmar consulta con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria, sobre todo si tu familiar tiene otras rentas.
¿Qué alternativas hay?
La hipoteca inversa no es la única forma de obtener liquidez con una vivienda. El Banco de España compara varias fórmulas en su guía:
| Fórmula | ¿Se transmite la vivienda? | ¿Cubre el riesgo de longevidad? |
|---|---|---|
| Hipoteca inversa simple | No | No: si el titular sobrevive a la edad estimada, deja de recibir ingresos |
| Hipoteca inversa con rentas vitalicias diferidas | No | Sí, a cambio de menores ingresos |
| Renta vitalicia inmobiliaria | Sí: se transmite la titularidad a la aseguradora y se conserva el usufructo | Sí, pero los herederos no pueden recuperar la vivienda |
Si tu objetivo es financiar una plaza residencial, compara también con otras vías que explicamos en nuestra guía sobre cómo pagar una residencia cuando la pensión no llega, y valora si un seguro privado de dependencia encaja con la edad y la situación de tu familiar.
Matices y errores frecuentes
- Confundirla con una ayuda. Es un préstamo. La deuda crece cada año porque los intereses no se pagan hasta el fallecimiento, y esa es la principal diferencia con una prestación de dependencia.
- Olvidar el riesgo de longevidad. En la hipoteca inversa simple, si eliges cobrar durante un periodo determinado y el titular vive más, los ingresos se acaban pero la casa sigue hipotecada.
- Vender la casa sin avisar a la entidad. Según la guía del Banco de España, si el deudor vende el inmueble el acreedor puede declarar el vencimiento anticipado, salvo que se sustituya la garantía de forma suficiente.
- No pactar el vencimiento con el último beneficiario. La ley lo permite solo “si así se pacta”: si no consta en el contrato, el fallecimiento del prestatario basta para exigir la deuda.
- Firmar sin asesoramiento independiente. Las entidades deben ofrecerlo antes de la contratación, y el notario debe verificar que se ha prestado y advertir si se firma en contra de la recomendación.
- Dar por hecho el efecto sobre otras ayudas. No hemos podido confirmar cómo computan estas rentas en la capacidad económica para el copago de dependencia, porque depende de cada comunidad autónoma. Pregunta en tu servicio social antes de contratar y repasa cómo cuenta la vivienda en nuestro artículo sobre el copago de residencia.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pedir una hipoteca inversa con menos de 65 años si hay dependencia?
La Ley 41/2007 incluye entre los posibles solicitantes a las personas afectadas de dependencia y a las que tienen reconocido un grado de discapacidad, además de a las de 65 años o más. El texto que hemos consultado no concreta el grado de dependencia, así que pregunta a la entidad qué documento acepta para acreditarlo.
¿Tengo que irme de casa si contrato una hipoteca inversa?
No. Según el Banco de España, la vivienda sigue siendo tuya y puedes usarla hasta tu fallecimiento. Debe ser tu vivienda habitual.
¿Heredan mis hijos la deuda?
Heredan la propiedad y la deuda, pero si deciden no pagar, el acreedor solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. También pueden pagar la deuda y quedarse con la casa, sin que el acreedor les exija compensación por cancelar.
¿Hay que declarar en la renta el dinero que cobro?
Según el Banco de España, las cantidades recibidas de una hipoteca inversa no tributan en el IRPF como rendimiento. Si la combinas con un seguro de rentas vitalicias diferidas, el tratamiento cambia, así que consúltalo antes con un asesor fiscal.
¿Qué ocurre si vendo la vivienda con una hipoteca inversa vigente?
La entidad puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo, salvo que se sustituya la garantía de forma suficiente. Habla con ella antes de poner la casa en venta.
Fuentes oficiales consultadas
- Banco de España, Cliente Bancario: Hipoteca inversa
- Banco de España: Guía de acceso a la hipoteca inversa
- Ley 41/2007, de 7 de diciembre, disposición adicional primera (BOE-A-2007-21086)
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Los datos de esta guía proceden de las fuentes oficiales citadas. Las condiciones concretas dependen de cada entidad y de cada contrato, y esta información no sustituye el asesoramiento independiente que debes recibir antes de firmar.
